Que traquent vraiment les banques sur vos relevés de compte ?
En bref, les revenus ne font pas tout. Avant de vous prêter de l’argent, la banque va éplucher scrupuleusement vos relevés bancaires. L’analyste ne regarde pas seulement ce que vous gagnez, il cherche à déterminer votre comportement financier. Il traque les découverts, les crédits à la consommation cachés, les dépenses compulsives… Son but ? S’assurer que vous pourrez assumer les futures mensualités pour le rembourser. Avec mes 22 ans de banquier et mes 8 ans de courtier en prêts immobiliers et assurances emprunteurs, je vous dévoile ce qui se passe de l’autre côté du guichet et comment préparer vos comptes pour s’assurer un grand OUI.
Venez avec moi dans les coulisses de votre dossier
Vos relevés de compte : le reflet de votre vie financière.
Lors de notre premier rdv, je vous demande systématiquement vos 3 derniers relevés de compte de l’ensemble de vos banques. Je perçois régulièrement une gêne. C’est normal, c’est intime et confidentiel. Rassurez-vous, je ne suis pas là pour juger vos dépenses.
Si je scrute attentivement vos relevés, c’est que je sais exactement, ce que mes partenaires bancaires vont chercher. Depuis toutes ces années d’expérience, j’ai vu des dossiers avec des revenus importants échouer à cause d’une gestion chaotique, et des dossiers aux revenus modestes passer sans encombre grâce à une tenue des comptes rigoureuse.
Aujourd’hui, je vous emmène avec moi dans les coulisses des pôles de décision bancaire.
Voici ce que le banquier regarde vraiment :
1/ La ligne rouge absolue : la gestion du découvert
Utiliser ponctuellement son découvert autorisé, on peut l’expliquer, et le banquier ne vous en tiendra pas rigueur.
Mais un découvert systématique en fin de mois, ou pire des dépassements de découvert autorisé entrainant la perception de frais d’intervention est un signal inquiétant pour le banquier.
Sa réflexion : si le client n’arrive pas à assumer ses dépenses aujourd’hui, comment fera t’il demain avec une mensualité de crédit ? Réussira-t-il à me rembourser ?
Mon conseil de pro
Pendant les 3 à 6 mois précédents votre projet, on s’assure d’une gestion rigoureuse de ses comptes pour montrer un budget équilibré et parfaitement assumé. On peut justifier une grosse dépense imprévue et je saurai la défendre devant mes partenaires, mais la tendance générale doit être saine.
2/ La chasse aux dépenses qui « fâchent »
L’œil du banquier est averti, et quand bien même une opération lui serait passée inaperçue, des algorithmes très puissants sauront la repérer.
- Les jeux d’argent et paris en ligne : vous avez bien entendu le droit de jouer une grille de temps en temps. Là où ça devient problématique, c’est lorsque ces opérations se multiplient. De nombreux virement vers des sites de pari en ligne ou de jeux en ligne, feront craindre au banquier un comportement addictif avec un risque d’endettement. Il ne vous accompagnera pas sur votre projet.
- Les crédits à la consommation et crédits revolving (renouvelables) :
Attention aux achats en X fois sans frais, les cartes des magasins…. Toutes ces dépenses entrent dans votre taux d’endettement. Aujourd’hui, la réglementation sur le taux d’endettement est stricte. Faites le « ménage » avant de réaliser votre projet immobilier.
Les rejets de prélèvement :
Signe extrêmement fort d’une problématique de gestion de son budget. Un prélèvement rejeté pour absence de provision est une alerte importante pour le banquier et un très mauvais point.
3/ Préparer anticipez votre « saut de charge » :
Le saut de charge est la différence entre ce que vous allez assumer demain comme mensualité, et ce que vous payez aujourd’hui comme loyer.
Exemple : je paie actuellement un loyer de 800€. Ma mensualité demain est de 1 300€. Mon saut de charge est donc de 500€.
Comment cela va-t-il impacter mon budget ? Suis-je en capacité de l’absorber ?
Nous allons devoir rassurer le banquier sur votre capacité. C’est là que mon expertise, ma connaissance des partenaires bancaires va entrer en jeu.
Un conseil : préparez-vous à l’assumer en virant chaque mois, la somme correspondante en épargne. Attention, il ne suffit pas de la virer, il faut que cette somme reste sur vos comptes épargne.
4/ Pourquoi faire appel à mes services ?
Dans la vraie vie, un dossier n’est jamais parfait. Ma force est de pouvoir détecter en amont, les potentiels points de faiblesse et vous aider à les régler.
Avec mes années d’expérience, j’ai tissé un relationnel solide avec mes partenaires bancaires. Je pourrai expliquer et défendre un dossier en anticipant leurs questions et en justifiant l’anomalie.
Cette relation de confiance et humaine permet souvent de faire accepter un dossier qui aurait été refusé sans la détection de cette faiblesse et appel préalable au banquier.
À FAIRE (Pour rassurer la banque)
- Épargner le "saut de charge" : Mettez de côté chaque mois la différence entre votre loyer et votre future mensualité.
- Maintenir un solde positif : Affichez une gestion équilibrée sur les 3 à 6 mois précédant le projet.
- Solder vos petits crédits : Remboursez les paiements en "X fois" pour faire baisser votre endettement.
- Jouer la transparence : Confiez-moi vos anomalies pour que je puisse les justifier auprès du banquier.
À ÉVITER ABSOLUMENT (Les signaux d'alerte)
- Le découvert : Surtout les dépassements qui génèrent des frais d'intervention.
- Les paris et jeux en ligne : La répétition de ces dépenses bloque les dossiers.
- Les rejets de prélèvement : Une véritable alerte rouge pour l'analyste.
- Les crédits "revolving" : Les réserves d'argent et cartes de magasins sont à bannir.
En conclusion, prenez les devants.
Vous l’aurez compris, un dossier de prêt immobilier ne se prépare pas la veille de son projet mais idéalement 6 mois en amont.
Mon rôle de courtier, c’est aussi coach financier.
Vous avez un projet, venez me voir, contactez-moi, on regarde vos comptes ensemble de manière totalement confidentielle et on élabore une stratégie pour faire accepter sans stress votre dossier.
